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广安市主城区物业服务收费调研报告

时间: 2016年12月20日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数:

广安市主城区物业服务收费调研报告

 

今年,笔者利用相对集中的时间,对我市主城区30余家物业企业和69个物业住宅小区收费状况实地走访调查,了解当前物业服务收费现状,进行分析研判和理性思考,提出肤浅建议供决策参考。

一、当前我市物业服务收费基本情况。

(一)我市新老小区物业服务收费现状。

1.主城区物业服务行业举步维艰,近3年内,从世博花园、山水居、香江国际等小区退出共37家物业企业,退出比例达到近1/32.物业服务收费价格低、收费率低,随着实际经营成本逐年递增,物业企业为了维系生存,被迫压缩成本,降低服务质量,甚至违规运作,导致满意度滑坡,收费困难恶性循环;3.业主需求呈现多样化,城镇化进程加快导致现有小区物业服务内容和质量难以令业主满意;4.新建楼盘未组织物业承接检验,遗留问题多和老旧小区亟待改造等一系列问题转嫁到物业公司,而无经费支持解决,导致难以承受,经营困难。(典型案例分析见附表1

(二)我市物业收费标准的横、纵向对比。

 1.横向比较:与南充、遂宁、达州、自贡、宜宾、巴中、乐山等周边类似城市物业收费标准对比,仍存在明显差距。这些城市经济发展与我市类似,但物业服务指导价和调整价更加适合当地实际,运行状况良好。其他城市高层住宅一级服务在1.7/平方米以上,还可上下浮动15%,我市高层住宅一级服务不超过1.2/平方米; 多层每平方米也相差0.2元,而服务成本却十分相近。(城市具体对比分析见附表2

 2. 纵向比较:2003年、2005年、2014年期间我市物业收费标准对比分析得出,物业服务收费标准(含政府指导价)提高甚微,涨幅很小,年均增长仅为1.5%。通过统计局提供资料显示,10多年,我市GDP年增长10%、市物价年增长3.5%、市职工工资年增长10%、市居民CPI年增长4.0%,物业收费标准调整幅度和收费状况还远没有跟上时代发展步伐,物业行业可以说是举步维艰。(历年价格调整分析见附表3

收费标准极偏低,服务成本不断增加,企业失去良性发展环境,导致服务质量低、业主满意度低、收费率低;物业企业举步维艰,经营现状不利于城市发展、行业建设;小区环境秩序与政府要求和市民群众期盼存在较大差距,文明城市建设受到一定程度影响。

 二、调整我市物业服务收费标准的必要性。

(一)维持物业企业健康经营,行业持续发展的迫切需要。

企业赢利是生存的前提,在无法保证正常经营赢利的情况下,极易引发违规违约等方式维系生存,导致降低服务成本,失去健康经营环境,这也是目前大部分小区环境秩序难以改观的重要因素。如华都花园、世博花园、西溪花园、香江国际等小区。同时,物业企业和行业的健康快速发展,尽快赶超周边城市或全国物业服务水平的步伐也将受到严重影响,差距会越拉越大。

(二)满足市民群众舒适生活,提高幸福指数的迫切需要。

随着我市智慧城市建设不断推进,“互联网+”及数字时代进入老百姓日常生活,加快小区环境硬软件建设和拓宽物业服务领域成为广大业主众望所归;对从业人员形象,履职专业化、人性化的程度,小区健身娱乐设施,清扫保洁,家政有偿服务和绿化养护等提出更高标准要求,希望得到更加舒适、现代、便捷的服务;要提供质价相符的舒心服务,政府紧贴实际适时调整收费标准是根本保证。

(三)符合各级政府目标要求,增强监督管理的迫切需要。

小区物业管理涉及千家万户,延伸到街道社区每一个角落,一方面,物业服务质量的好坏直接关系到辖区内人民群众对政府工作的满意程度,关系到各级政府民生工程质量好坏,也关系到社会安全稳定,规范化的物业经营将化解更多的群众矛盾,减少大量投诉;另一方面,业态环境优劣也直接影响到行业主部门监督管理效能的发挥,影响到督促企业按服务合同履职尽责措施的落实。较差的物业服务质量和不良的业态环境,将导致更多小区频繁更换企业,不仅带来企业与小区矛盾纠纷,也将严重影响小区和谐与稳定,物业企业将更多的老旧小区管理丢给街道社区,物业行业将失去更多发展的信心,这将给各级政府带来更多的工作压力。(走访了解到,街道社区都希望提高辖区内物业服务覆盖率,减轻工作压力,世博花园、神龙丽都、春天花园等小区都曾给社区工作带来很多困惑。)

三、我市物业服务收费标准调整实施建议。

(一)建议调整目标

按与我市“两个跨越”经济发展速度和市民生活消费指数相匹配的原则,借鉴周边共区域、同层次城市的物业服务收费标准调整经验做法,结合典型小区服务成本收益分析(具体见附件4)和市场需求,建议按政府公共职能和管理需求,将物业服务收费价结合实际尽快调整,提高物业收费标准和群众满意度。通过考察周边同类城市经验做法,组织我市主城区物业企业进行成本核算,建议收费标准调整为:高层住宅一级服务为1.75-2.55/平方米/月、二级服务为1.45-1.75/平方米/月,三级服务为1.20-1.45/平方米/月,四级服务为1.00-1.20/平方米/月;多层住宅一级服务为0.90-1.21/平方米/月,二级服务0.70-0.90/平方米/月,三级服务0.55-0.70/平方米/月,四级服务0.40-0.55/平方米/月。(收费标准调整建议具体见附表5示)

(二)实施步骤

第一步,初核定级。主城区成立住宅小区物业服务等级考核评定组,由行业主管部门牵头,物业管理协会、街道社区、小区业主代表参与,对全市物业服务住宅小区按服务等级标准全面考核定级,对物业企业未按服务合同所定级别提供相应服务的,限期整改或降低服务等级,并按考核所属等级确定相应物业收费标准。可按《广安市主城区物业管理服务等级标准》确定一级、二级、三级、四级物业服务,以此激发企业工作主动性。

第二步,申报评级。企业根据自身实际,向主管部门申报调整小区物业服务级别及收费标准。主管部门结合现有考评体系和办法(根据实际需要可作相应的完善),组织街道社区、业主代表等相关人员对物业服务合同对照标准审定,对提供的服务全面考核评定,调整服务等级,并在小区内或网站上公示,支持调整收费标准,督促提供质价相符的服务。

第三步,日常监管。每年至少组织考评1次调整服务等级的小区服务情况,重点考核是否按合同提供服务,业主满意度和小区服务状况等。为达到规范的目的,按先签为主和时间划定的原则,以补充协议形式解决现有政策与原合同约定的矛盾,建议实施后物业服务合同一年一签订。

(三)长效机制

一是完善机制,满足现有需求。结合行业实际,主管部门制定出台切实管用的住宅小区服务等级考核评定办法,确保严格规范企业的服务行为,通过评定鼓舞物业企业工作干劲,督促提升服务水平。

二是严格考核,持续规范提高。主管部门和行业组织要密切配合,适时组织对物业企业服务情况对照标准考核通报,纳入信用档案考核,对不达标的限期整改,整改不力的限期降低到相应等级收费标准,以此督促按合同履行好职责。(局副调研员、广安市物管协会会长张 华)

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