当前位置:广安市城市管理行政执法局 >> 新闻平台 >> 城管调研 >> 浏览文章

全面规范强力整改努力提升主城区物业管理服务整体水平

时间: 2017年04月20日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数:

全面规范  强力整改  努力提升

主城区物业管理服务整体水平

 

为学习借鉴周边城市物业管理工作先进经验,4月13日、14日,局副调研员张华和物管科科长林金志应邀随同市物业管理协会一行13人,赴重庆市学习考察物业管理工作。考察组通过实地参观学习小区物业服务、广场物业管理和座谈交流等方式,了解掌握重庆市巴南区物业管理主管部门和物业管理协会(重庆市、巴南区)工作的主要做法和先进经验。总体感到:重庆市物业管理工作氛围深厚,政府重视、科学筹划、机制健全、组织得力、责任明确、措施具体、监管到位、适时创新、真抓实干、效果明显。

一、基本情况

重庆市巴南区物业管理自2003年起步, 2007年后快速发展。区房管局通过强化资质管理、创建示范小区、狠抓从业人员教育培训和日常指导,不断提升规范化水平,物业管理得到了快速发展,物业行业在规模上得到了扩张,在素质上得到了提升。区内物业企业109家(其中:一级4家、二级25家、三级及暂定三级80家);区外企业76家,其中一级23家,二级25家,三级28家。从业人员达10000余人,管理面积3000万平方米,有物业管理的住宅小区、大厦、工业园区180个,归集物业专项维修资金逾17.5亿元,市区级物业示范小区56个,物业类型包括住宅、商场、办公楼宇、医院和工业园区等。经过几年不断的规范提高,该区物业管理工作得到了健康快速的发展,物业矛盾纠纷大量减少,人居环境得到较好改善,社会认可度满意率逐年提升,市民群众真正享受到了物业管理高水平服务带来的高品质城市生活。物业服务政府指导价,高层不超过1.9/平米,多层不超过1.35/平米,均可上浮10%。重庆市物业管理协会,1998年成立,会员单位900余家,全市物业企业2565家(其中一级97家,二级387家,三级及暂定三级2081家),服务项目9635个,管理面积77109万平方米,从业人员达50余万人,经营收入达198.34亿元。主要履行了行业自律、人员培训、各类论坛、法律法规制定参与、重大课题调研等工作,成绩斐然。巴南区物业管理协会成立于20091月,目前会员单位92家,(其中一级8家,二级20家,三级及暂定三级64家,外来企业占40%),成立了协会党支部,受所在街道办机关党委的领导,协会对会员和政府发挥了“双向”服务的桥梁纽带作用。

二、主要做法与经验

(一)政府高度重视,工作机制建立健全。

一是政府从“物业稳、巴南稳”的高度来重视物业管理工作,建立了由物业管理涉及到相关部门组成的全市(区)物业管理联席会议制度,建立相应机制,定期或不定期召开,研究部署物业管理工作。二是都成立了物业管理协会,扶持放权,充分发挥社团组织作用,主要委托组织行业诚信建设,加强行业自律,协助抓好行业规范。三是巴南区房管局除设有物管科外,率先组建物业管理服务中心,配备18名编制和20名聘用岗位,专门负责专项维修资金管理和物业矛盾化解。四是大力表彰优秀企业和优秀项目,对评为区优项目奖励1万元,市优项目奖励2万元,国优项目奖励5万元,将创优情况纳入年度考核。

(二)科学统筹安排,责任明确落地落实。

一是出台《关于进一步加强全区物业管理工作的通知》和《加强业主自治组织建设管理的通知》,明确区房管局行业管理、政策指导,各镇街属地管理、具体负责,职能部门密切配合。二是明确物业小区矛盾纠纷排查化解责任,出台《巴南区物业小区社会矛盾专项治理工作方案》,对物业管理问题、擅自调整规划、开发建设配套不完善、电梯安全、消防设施不达标和消防通道堵塞、小区车位配置和车位租售、业主自治组织选举及运作不规范等问题,引发的矛盾纠纷,明确了牵头责任单位和治理措施,形成化解物业小区矛盾合力。三是会同区司法局、区法院出台《巴南区物业纠纷调处工作机制实施方案》,组建区物业纠纷调处工作领导小组,由区司法局、区房管局、区人民法院相关人员组成。建立物业管理矛盾纠纷调委会,整合物业行业人民调解、行政调解、司法调解力量,落实工作场地和人员。形成区物业纠纷人民调解委员会、区人民法院物业纠纷巡回法庭、区法律援助中心物业纠纷法律援助工作站,各个平台均发挥了重要作用。

(三)创新方法手段,紧贴行情成效明显。

一是规范了安置房物业管理。对已建成交付投入使用和即将分房入住的安置房项目彻底清理,研究出台了《巴南区安置房前期物业管理暂行办法》,确定了全区安置房物业管理收费标准,实行政府指导价,高层1.2/平米,多层0.8/平米,开发建设单位对前期物业服务实施补贴。二是创新物业专项维修资金增值收益分配模式。该区物业专项维修资金归集总额达17.54亿元,经过与银行协商,争取最大限度增值收益再次分配给业主,并在规定基础上上浮一定比例为业主结算,去年应为业主结息2300余万元,实为业主结息2800余万元,同时实现了档案资料数字化管理。三是强化行业监管,出台《巴南区物业服务企业年度考核办法》和《巴南区物业管理项目日常巡查通报制度》,联合镇街、居委会等单位,定期不定期对物业服务项目巡查,督促物业企业自觉履约,规范服务。四是建立物业项目负责人述职制度。由房管、镇街、业委会、物业企业听取项目负责人关于物业服务计划、服务效果等方面的述职,并纳入信用档案,保障业主权益;评选“优秀项目负责人”,并颁发相应证书。五是制作物业管理服务电话公示牌,安放在各物业项目显著位置,公示房管、街道、规划、质监等相关部门电话,便于业主投诉、咨询,及时查处物业企业的不规范行为。六是建立物业服务提前告知制,制作《新建项目物业手续办理流程及要件明细告知书》,提前告知开发企业和物业企业在物业管理区域划分,前期物业项目招标备案、前期物业服务合同备案、物业管理用房确认备案等方面的流程要件。七是开展“四公开、两个主题日”活动,在小区公开物业服务合同、服务标准、公共区域收入、物业收费标准,每月开展项目经理接待日和小区设备开放日活动,增强了业主参与意识。八是建立物业项目重大事项报告制,明确报告范围和责任,如调整物业收费价,对重大矛盾提前介入,主动作为,全程参与和及时化解。

(四)突出重点难点,逐一破解整体提升。

一是通过“抓两头促中间”的工作举措,帮扶弱小企业,做大做强优秀企业,促进中间企业,带动行业整体发展;二是建立物业专项维修资金使用联动机制,公安、镇街、消防、质监等部门参与,据实出具相关证明,提高使用效率;三是通过房管局、物管协会或专家授课等形式,对镇街物管专职人员培训,解决组织指导能力弱的问题;四是组织上街面进小区宣传物管法规常识,开展物业企业、政府宣传、民政部门、区政府参与的物业义工活动,联系10多家新闻媒体跟踪报道,提高物业管理的社会影响力和群众的知晓率、认可度。

(五)协会善作善为,发挥桥梁纽带作用。

一是服务会员单位,组织各类岗前、经理业务技能培训、专题讲座(物管手机摄像技巧),提高从业人员整体素质。二是积极协调解决小区用电区分,物管用电按居民用电标准收费,协助发改委规范物业装饰装修收费项目及标准;承担市一级的调研工作,协助出台物业管理法规政策。三是通过“两随机”(随机抽查物业企业和随机抽取该企业的服务项目)抽查通报,督促物业企业按合同履行好职责,并注重结果运用,协调作为法律诉讼优惠和诚信打分的重要依据。四是抓好主管部门委托企业诚信档案建设,每半年更新1次,出具企业诚信证明,对外来未入会的企业督促所在地加强诚信管理,规范行业秩序。五是建立新闻发言人制度,及时对行业负面新闻或重大问题正面回应,防止事态失察失控。

三、几点启示

(一)政府重视是抓好物业管理工作的保证。只有各级政府高度重视,定期专题研究物业管理现状和对策,明确相关部门责任,指示出台相关政策法规,才能及时有效解决物业管理中出现的新情况新问题,保证物业行业健康发展,小区环境更加和谐和靓丽。

(二)建章立制是抓好物业管理工作的根本。中省出台的物业管理法律法规制度较少,操作性不够高,市级出台破解物业管理“瓶颈”问题的法规十分必要,系统性的法规政策能让物业管理服务行为规范有序,减少物业服务小区的矛盾纠纷。

(三)提高素质是抓好物业管理工作的基础。只有提高行业各层面从业人员的素质,增强业务技能和职业操守,才能确保物业服务从基础抓起,广大业主从认可到满意。

(四)严格监管是抓好物业管理工作的关键。要采取严格的管理手段,通过各种考核和测评,让不作为、乱作为的物业企业受到应有处罚,严肃行风和行纪,自觉守纪,规范经营,诚信为重。

(五)担当实干是抓好物业管理工作的源泉。物业管理涉及千家万户,关系老百姓的切身利益,关系社区和谐稳定,只有往实里抓,不断创新,下猛劲和恒心解决一个个问题,才能确保物业管理不断规范,水平不断提升。

四、下步工作建议

为了尽快全面规范市主城区物业管理工作,提升物业管理服务整体水平,减少各类物业服务投诉和矛盾纠纷,扭转社会和各级对物业管理服务还不够满意的被动局面,努力赶超先进城市物业管理工作,打造更加舒适、和谐、靓丽的人居环境,不断提升文明城市内在的品质品味,完成好上级赋予我局的神圣职能职责,建议抓好以下工作。

(一)重视“1个机制”。尽快报告,牵头建立我市物业管理工作联席会议制度,建立工作机制,启动程序,常抓常议,分工负责,落实责任,注重效果,不断破解制约主城区物业管理健康发展的“瓶颈”问题,彻底解决物业管理工作“单打独斗”的状况。如:出台法规政策、建设规划、小区治安、老旧小区设施升级改造、车(库)位使用、消防验收等规范。

(二)突出“2项工作”。完善规范监管机制,出台相关扶持政策,抓好规范和服务。要加强对物业企业经营行为的监督管理,严肃处理不作为、乱作为,广大业主反映强烈的物业企业;协调相关部门制定完善监管机制,指导行业协会加强自律建设,将企业诚信考核委托协会实施;调查市主城区物业现状,学习借鉴其他城市先进做法,给市政府报告出台相应扶持政策。如:物业服务市场指导价应适时调整,小区停车难、停车乱,消防通道堵塞治理办法,物业项目承接检验办法等。

(三)督促“3个服务”。督促各物业项目扎实开展基础服务,扭转环境脏乱差的状况;鼓励各物业企业结合实际和广大业主需求开展创新服务,让物业跟上时代发展;支持物业项目做好为民服务(社区服务),引导街道社区、业主委员会和业主参与小区建设。

(四)整合“4股力量”。指导依法慎重选举小区业委会,教育培训引导业委会,发挥好自治组织作用;应坚持物业管理街道社区为主体的原则,完善城管办考核办法,督促主动作为;充分领会上级将物业管理部分职能职责交由我局的目的,切实把物业管理纳入主要工作筹划落实,借城管体制改革契机完善物业管理工作体制,增强物管科的力量,组织全员参培物管业务知识,严格责任,创新工作,真抓实干,多出成绩;发挥好行业协会桥梁纽带功能,指导加强行业自律和提升物业服务水平。

(五)公示“5项内容”。在服务项目显著位置公示物业服务内容及收费标准、物业服务合同、物管公示牌、项目服务方案、公共区域收入,接受广大业主咨询和监督,引导业主参与物业管理活动,减少小区物业矛盾纠纷。

(六)规范“6化标准”。要引进专业化的物业服务团队到小区,做到物业服务规范化、及时沟通人性化、贴心服务精细化、对照合同认真履职诚信化、善始善终坚持制度做到常态化。

(七)抓好“7类宣传”。通过各方式采取多手段宣传物业法规常识,逐步提高市民群众和广大业主的物业法规知晓率,逐渐提升社会认可度,配合物业管理,营造正面氛围。如:手机报、广安日报、上街面宣传、进小区接受咨询、电视访谈或新闻发言人、LED视频宣传、制作宣传手册等。

(八)破解“8个难题”。从业人员形象差,着装极不规范,不像“正规军”,挺像“游击队”,应将主城区从业人员着装全面规范,树好行业或小区形象;物业服务专业性不强,要通过企业培训或集中培训,持证上岗,提高整体服务水平;建立业主诚信体系,支持企业在规范经营的情况下,争取提高收费率;建立制止小区违章乱搭建联合治理机制;宣传引导老旧小区加快陈旧损坏设施的升级改造,保证正常运转;改造小区绿化带或出台地下车库使用规定,缓解小区停车乱,导致消防堵塞;出台从业人员管理规定,增强企业规避风险能力,解决从业人员年龄逐年老化问题;建立小区物业纠纷调处机制,及时化解物业矛盾纠纷,严防升级增多。

(九)开展“9类活动”。组织主城区优秀物业企业及优秀住宅示范(星级)小区评比、诚信管理及“红黑榜”公示、考察学习、业务技能比武及知识竞赛、电梯及消防培训安全演练、物业管理培训及业内专家授课、规范化管理现场观摩会、物业管理调研及研讨会、企业法人(项目经理)岗位述职报告会,积极营造良好的物业管理环境。(副调研员张华)

上一篇:广安市主城区物业服务收费调研报告 下一篇文章:关于加强城市建筑渣土处理监管的对策及建议
友情链接: 广安在线 广安市政府网 广安市物业管理协会

本网主办:广安市城市管理行政执法局 ICP备案号:蜀ICP备11006383号 未经同意,本网所有内容不得下载、复制,违者将追究其法律责任。